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2016.07.03スタッフブログ動画, 節税

節税動画22~収益不動産を親から負担付贈与でもらうときの注意点


◆不動産を負担付贈与で受け継ぐメリット

親が収益不動産(賃貸マンションなど)を持っている。親が高齢になり、将来の相続税が気になる・・・。

相続対策の基本として、先ず贈与をすることを考えます。贈与は相続財産そのものを減少させる(他の人の財産にする)ので、手っ取り早く相続税を減少させることができます。・・・と言いたいとこですが、贈与には贈与税がかかり、贈与税率も高いため、不動産を安易に贈与してしまうと、びっくりするような贈与税がかかります。

例えば、相続税評価で時価2000万円の賃貸マンションを贈与すると、その贈与税は695万円にもなります。時価の対して30%以上の税率となり、かなりの負担です。

相続税率が30%を大幅に超える相続事案でもない限りは推奨できません。ただし、この収益不動産の贈与により、収益不動産が生む将来のキャッシュフロー(現金)も含めて、贈与される者(子)に移管することになるので、親が高所得者である場合には、所得税の節税も同時にできることになります。収益不動産を贈与するメリットとしては相続税はもとより、所得税も減少させられる効果があるということは間違いないでしょう(もちろん、常に借主がいるという前提はつきますが)

 

◆収益不動産の負担付贈与

とはいえ、そんな贈与税を払うのは嫌だということで、負担付贈与を考えるヒトがいます。負担=借金(債務)と考えてください。つまり、収益不動産をプレゼントするのではなく、代わりに借金を肩代わりさせる取引を負担付贈与といいます。物件と借金の抱き合わせですね。借金も不動産賃料収入から返済できるので、子の資金的な問題も起きにくい。物件の時価=借金 であれば、贈与財産の価値はゼロですから贈与税も生じない。

このように考えると、負担付贈与は旨味がある相続税対策プランと言えますが、落とし穴があります。負担付贈与は『贈与』ではなく、売買でると税法は考えているのです。

この負担付贈与は、子供が借金をして、親から収益不動産を買い取るのと実質的に変わらない。つまり贈与ではなく売買とみなされるのです。

そのため、以下の注意点を忘れると、税金を無駄に払うことになります。

① 相続税評価額ではなく通常の時価で、親が子供に売却したものと扱う。
② 通常の時価―収益不動産の原価(土地の場合は購入価格等。建物の場合は減価償却後の簿価)
  が、利益とみなされ、所得税の対象となる(通常利益の20.42%の税金が課される)
③ 通常の時価>引き受ける借金 のときは、子供はその差益について贈与税を払う(差益分、子が
  得をしているからですね。参考URL
④ 贈与であれ、売買であり登記コストや不動産取得税の負担は生ずる。

 

ちなみに、通常の時価は、土地の場合は、公示地価(路線価÷0.8)。建物なら固定資産税評価額で求めた金額を税実務的には採用するケースが多いでしょう。もちろん、周辺に売買事例があり、客観的な相場が把握できるのであれば、その相場価格でも良いでしょう(面倒ではありますし、都心部では公示地価の方が低いことが多いとは思われます)。

こう考えると単なる売買と変わらないので、負担付贈与の実行は無意味に思われるかもしれません。ただし、相続税負担が高額な場合には、20.42%(あくまで②の利益について)の税負担で済み、かつ所得税節税にも繋がるなら実行する価値があるケースもあるでしょう。実行するなら、このあたりを試算してからということになります。

結論としては、相続税対策は、全体資産と被相続人(親)と相続人(子)の所得税水準を把握し、現時点での相続税がいくらになるかの試算をする。そのうえで節税プランを実行した場合に、どれぐらいのメリットがあるかを更に試算することが必要だといえます。

そういう意味では、全ての資産・所得の開示をしていただかないと、税理士としては対策が難しいですね。部分的な情報だけではできないのが、相続税対策の特徴ではあります。一部の情報だけで相談されると、歯切れの悪い回答になってしまい、お客様も自分(税理士)もモヤモヤしてしまう・・・。たまに、そんなジレンマを感じることもあります(苦笑)

●補足。時価を路線価÷0.8で求めるというのが通例ではありますが、10年ほど前の下記判例では、時価 イコール 路線価として認められたケースもあります。参考までに記しておきます。

〔東京地方裁判所平成 19 年8月 23 日判決・平成 18 年(行ウ)第 562 号 平成 18 年5月 24 日裁決〕


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