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2015.12.14スタッフブログ節税

土地と建物の価格を分けることと脱税


消費税の税率が5%の時代の記事ですが、3年間で3000万円の脱税額だから、目安として年間1000万円 の脱税額で、逮捕されちゃう(起訴される)ってことですね。

金額だけの問題ではありませんが、目安としては認識しておくべきだとは思います。 払えば良いのでしょ、というわけではないです。今回は消費税の脱税ですので、 その課税標準は3000万円÷税率5%=6億円の偽装ということでもあります・・・。 地元名古屋の記事だけに気になりました。( NHK NEWSWEBの過去記事より引用していますが、社名は伏せさせていただきます)

消費税3000万円脱税の疑い 不動産業者逮捕 2月20日 15時10分

名古屋市の不動産業者が戸建て住宅を販売する際、実際の価格より安く売ったように装い、おととしまでの3年間に消費税およそ3000万円を脱税したとして、名古屋地検特捜部に逮捕されました。 逮捕されたのは、名古屋市●●区の「●●建設」の社長、●●容疑者(44)です。 名古屋地検特捜部によりますと、●●社長は、戸建て住宅を販売する際、実際の価格より安く売ったように装い、おととしまでの3年間に消費税およそ3000万円を脱税したとして、消費税法違反の疑いが持たれています。

特捜部と国税局は容疑を裏付けるため、関係先を捜索しています。 不動産を売買する場合、土地の売り上げについては消費税がかかりませんが、建物については消費税がかかります。 関係者によりますと、●●社長は不正が発覚しないよう、住宅を安く装った分を土地代に上乗せすることで、売り上げの総額が変わらないようにして税務署に申告していた疑いがあるということです。 関係者によりますと、●●社長は逮捕前の任意の調べに対して、容疑を否認していたということです。


この記事と直接の関係はないですが、確定申告をしていて、不動産を売却される方の 売買契約書を見る機会は多いのですが、土地と建物を一括売却していて、土地がいくらで 建物はいくらと明記されていない契約書をよく目にします。 消費税も込みで売買金額がオール合算でしか記載がないときは、税理士的には一手間かけ ないといけないので、面倒ではあります。

消費税の問題もありますが、所得税も変わってきます。特に買ったときも同じように 一括で買っているケースもありますし、相続で取得した物件だと、そもそもの買値 (被相続人の買値)が全く分からないケースも多いです。 税理士的には、少しでも納税額を減らしたいので、あれこれ検討するわけです。

そのなかで、買値が一括で記載されていて、土地と建物の価格をなんとか区分したい ときに、いわゆる時価で按分しようという考えがあります。 そして、時価=固定資産税評価額をベースに按分すると記載されているウェブページ や本がありますが、根拠がはっきりしないものも多いの、固定資産税評価額で按分 することが妥当と判断した事例へのリンクを紹介しておきますね。 何をするにも根拠というのは大事ですから。

(平12.12.28裁決、裁決事例集No.60 157頁)

不動産賃貸業のお客様ですと、購入した賃貸物件の内訳が記載されていなくて、 附属設備の金額の把握ができないケースも多々あります。附属設備(電気・空調など) をなぜ把握したいかといえば、建物本体より耐用年数が短いため、減価償却が建物 本体より早く進められる(減価償却費が多くなる)といった節税効果があるためです。 このようなケースは、上記の裁決事例集の考え方も参考になりますね。弊社の取組み 事例としては、固定資産評価要綱に記載されている附属設備の標準的な割合をベースに 按分したこともあります。 まとまりのないブログになってきましたが、不動産の売買が絡むと、税理士は意外と 大変(笑)というアピールです。ははは・・・。


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